编者按
最高人民法院党组书记、院长张军调研上海法院时指出，矛盾纠纷化解在早在小，能让老百姓更获益，促进经济社会发展。人民法院要把习近平总书记提出的“抓前端、治未病”落到实处，在各级党委领导下，与有关方面形成工作合力，努力让矛盾纠纷止于未发、消于无形。
社区矛盾多、治理难度大一直是超大型社区治理的痛点。上海市普陀区人民法院综合分析社区纠纷特点、研判基层解纷需求，积极开展社区巡回审判工作，与普陀区委社会工作部联合发布《社区治理常见问题指引》，提供一系列可操作、可复制、可推广、可借鉴的社区法治化治理经验，充分激活基层自我修复能力，推动基层及时把矛盾化解在源头、化解在萌芽状态。
前期本栏目陆续发布了指引第1辑内容，现将新编第2辑内容予以刊载，供基层治理参考。
在多业态混合居住小区中，建筑物设计和使用呈现多态性，底商门店广告招牌成为基层治理难题。部分广告招牌日久失修，“飞来横祸”不时降临，又有些长期处于无主状态，包括“僵尸招牌”隐患突出等，不仅影响城市整体景观，更对群众的生命财产安全构成潜在威胁，进而引发商铺所有人、经营者、小区业主、物业公司相互间的矛盾纠纷。治理底商门店广告招牌“乱象”的关键在于事前预防，以党建引领深入推进“商居共融”，联合多方力量蓄势聚能，积极探索多元共治模式，维护“头顶上的安全”，奋力建设美好生活家园。
一
广告招牌的安全隐患
1.施工安装不规范。部分户外广告经营单位未按照相关钢结构设计制作规程进行制作安装，在没有充分考虑广告设施所在建（构）筑物的承载能力、广告设施防风能力等因素下盲目施工，给广告设施和建筑本身带来安全隐患。
2.定期检查不到位。广告招牌权属单位（个人）对广告招牌设施未落实定期检查，部分广告牌安装后，长时间不更换、不维护，日晒雨淋导致锈蚀、松动、破损，在大风雨雪天气等情况下，脱落风险极大。
3.日常维护不仔细。部分钢结构广告招牌受气候条件影响，焊点和固定支撑点逐渐老化，少数招牌固定在老旧的建（构）筑物上，固定点不稳固、墙体承载能力有限，增加了脱落风险。
4.责任主体不明确。社区商铺广告招牌的设置主体多样，涉及社区商铺的所有人、转租人、承租人等众多主体，叠加商铺流转频繁因素，导致广告牌失管，出现承租人已退租、转租人不认、房东不管等现象，其中隐藏的风险与纠纷亦随之滋生。
5.监管责任失范。监管与执法分离，导致监督管理职责不明确、沟通不畅、协作不调。物业公司负有及时发现、及时整改的义务，或请业委会或社区出面协调，或向辖区综合执法部门投诉，并无执法权。绿化市容部门负责户外招牌设置的协调、指导和监督管理工作，对于违反规定的行为可将线索移送城市管理综合执法部门，并无行政处罚权。监管部门没有执法权限，影响其监管积极性，产生“被动”接案，不主动开展执法行为的现象。因此，违法行为未能及时发现、及时制止，最终常以末端处罚代替事前事中监管。
二
常见矛盾纠纷
1.底商是否能利用其专有部分相对应的外墙面设置招牌？
业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，可以无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分，但违反法律、法规、管理规约和损害他人合法权益的除外。首层商铺用途为商业，性质为经营性用房。悬挂的牌匾实为招牌，主要系为表明其经营主体和经营范围，实现该经营性用房专有部分特定使用功能，该行为符合商铺经营的惯例及通行做法，系不动产权利人对房屋外墙延伸空间的合理使用，相邻不动产权利人负有一定限度的容忍义务。
法条链接
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
2.关于设置广告牌的法律适用问题
参照《上海市户外招牌设置管理办法（2023年修正）》，按照“审批+备案”模式，设立户外广告牌应当经过行政执法机关的批准，未经批准擅自设立的，属于违法行为。
法条链接
《上海市户外招牌设置管理办法（2023年修正）》
第三条本办法所称的户外招牌，是指在自有或者租赁的办公、生产经营场所建(构)筑物外立面及用地范围内设置，用于表明其名称、字号、标识等内容或者建筑物名称的户外设施。
第十条户外招牌设置有下列情形之一的，应当按照《上海市市容环境卫生管理条例》规定，取得区绿化市容部门的批准:
(一)在历史文化风貌区或者风貌保护街坊内、风貌保护道路或者风貌保护河道沿线、文物保护单位或者优秀历史建筑上设置;
(二)设置箱体式整体结构户外招牌、大型垂直外墙式户外招牌或者高度大于2.5米的独立式户外招牌;
(三)超过建(构)筑物3层或者在建(构)筑物10米以上部位设置;
(四)市人民政府确定的可能影响公共安全的其他情形。
设置前款以外的户外招牌的，设置人应当在设置前向街道办事处或者镇（乡）人民政府办理备案手续。
在历史文化风貌区或者风貌保护街坊内、风貌保护道路或者风貌保护河道沿线、文物保护单位或者优秀历史建筑上设置户外招牌，还应当符合国家和本市有关历史风貌区、文物、优秀历史建筑的保护、管理要求。
区绿化市容部门、街道办事处和镇(乡)人民政府应当采用多种方式，为设置人知悉户外招牌设置许可和备案、技术规范要求、设置导则引导方向以及相应法律责任等内容提供便利。
《上海市市容环境卫生管理条例》第三十一条户外招牌设置应当符合户外招牌技术规范和设置导则的要求。违反规定的，由城市管理综合执法部门责令改正或者责令拆除；拒不改正或者拆除的，处一千元以上一万元以下罚款。
区绿化市容部门应当会同有关部门编制本辖区主要道路沿线和景观区域、历史风貌区等重点区域内以及文物保护单位、优秀历史建筑等重要建（构）筑物上的户外招牌设置导则。户外招牌设置导则应当体现区域环境、建筑风格以及业态特点，为设置者展现个性和创意提供空间，避免样式、色彩、字体等同质化。
在历史文化风貌区或者风貌保护街坊内、风貌保护道路或者风貌保护河道沿线、文物保护单位或者优秀历史建筑上设置户外招牌的，或者因结构、体量、位置等因素设置户外招牌可能影响公共安全的，应当经区绿化市容部门批准后设置。未经批准设置的，由城市管理综合执法部门责令改正；拒不改正的，由城市管理综合执法部门责令拆除，处一千元以上一万元以下罚款。
设置前款以外的户外招牌的，设置者应当在设置前向街道办事处或者乡镇人民政府办理备案手续。市、区绿化市容部门应当建立相应工作机制，完善相关智能化管理信息系统，为街道办事处、乡镇人民政府依法履行户外招牌设置的管理和服务职能创造条件、提供指导和支持。设置户外招牌未办理备案手续的，由城市管理综合执法部门责令改正；拒不改正的，处三百元以上一千元以下罚款。
3.如果底商越界安装，商铺招牌影响通风、采光怎么办？
原则上，底商安装店招不得损害其他业主权益，不应当影响邻居的通风、采光、安全，应在尊重相邻权利的基础上可以安装尺寸大小合适的广告牌。虽然在一定条件下，为商铺设置招牌可视为业主专有权行使的合理延伸，是实现其物业功能的合理需求，但相应的行为确有可能对相邻不动产权利人造成一定程度的不便。故店商应与其他业主友好协商，按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，妥善化解矛盾。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全不得损害其他业主的合法权益。
第二百八十八条不动产的相邻权利人应当按照有利生产方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
4.某公司于共有墙体设置招牌是否需向其他业主支付使用费？
底商利用其专有部分相对应的外墙面设置招牌，这既是商业社会企业经营的需要，又是业主专有权行使的合理延伸，其他业主应负有合理容忍义务。但若招牌不仅用于自身经营所需，超出其经营主体和经营范围，涵盖广告内容利用该外墙并对外出租并从中获利，视为侵犯其他业主对共有部分享有的收益。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
5.广告牌从天而降砸伤路人，店铺承租人已退租、房东不认，谁来赔钱？
01
责任承担主体
A.所有人、使用人：
承租人在退租时对该广告牌的安全性负有注意义务，应及时拆除相关的广告牌。
作为房屋的房东负有管理义务，房东在收回房屋时应提醒承租人拆除户外广告牌，以防止广告牌年久失修，带来安全隐患。
若广告牌的所有人、管理人或使用人未能证明自己无过错，若未能及时维护或检查广告牌的安全，则上述主体应承担侵权责任。
B.建设单位与施工单位：
根据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十二条，若广告牌的倒塌或脱落是由建设单位或施工单位的质量缺陷引起的，则建设单位或施工单位需要与其他主体一起承担连带责任。
总之，广告牌脱落的责任承担取决于具体事故情况和各方过错程度。在处理此类事故时，建议及时收集相关证据，并寻求法律专业人士的帮助，以确保维护合法权益。
C.物业公司：
《中华人民共和国民法典》侵权责任编中规定了公共部位的建筑物及附属设施倒塌，搁置物、悬挂物坠落，不明抛掷物、坠落物致害等行为发生侵权的情况，物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
02
成立侵权要件
一是有损害的现实发生，损害包括人身损害、财产损害和精神损害；
二是有建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落坠落，如搁置在阳台上的花盆、悬挂于房屋外墙的广告牌、空调机等发生脱落；
三是损害的发生与建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物的脱落、坠落具有因果关系；
四是所有人、管理人或者使用人不能证明自己无过错。该类案件的归责原则采用过错推定责任，即在行为人不能证明自身没有过错的情况下，推定行为人有过错，其应承担赔偿损害责任。
当然，上述责任也必须结合具体案情进行认定。若存在不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力情况，则应适用《中华人民共和国民法典》相关规定减轻或免除所有人、管理人或者使用人的相应民事责任。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
6.台风过境是否属于不可抗力？
关于事发当天台风过境，广告公司能否基于不可抗力免责，应视情况而定。若因台风等导致极端恶劣天气，确实构成不能预见、不能避免且不能克服的情况，则应适用《中华人民共和国民法典》相关规定减轻或免除所有人、管理人或者使用人的相应民事责任。若气象部门已经提前向公众发布台风预警信息，广告公司作为广告牌的设置人，完全可以在台风登陆前对设在路边的广告牌进行排查，对于脱落松垮的广告布进行加固或拆除，防止广告布脱落损害他人人身或财产安全，但广告公司并未采取必要措施避免损害后果发生，其不可抗力免责事由不成立。建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
7.不规范、废旧广告牌处理流程
针对确存有户外广告设置不规范的商户，约请物业管理方以及相关承租户、住户等通报安全隐患，告知风险责任，提出整改意见。对肉眼观察存在盖板脱落、老化等安全隐患的店招店牌，并要求店家进行整改。
针对部分店铺整改意愿不强、不知怎么做、担心做了再被拆等问题的情况，依托网格小组的沟通平台，邀请第三方专业设计公司，拟定符合规定的设计方案，引导商户在充分共商、共议中形成共识。
针对拒不配合的单位，讲解违规户外广告设施存在的安全隐患，告知拒不拆除需要承担的法律后果，配合职能部门落实整改，及时消除安全隐患。
建（构）筑物等载体的所有权人应当督促设置者依法设置、维护管理户外招牌。因搬迁、退租等原因不再需要户外招牌的，设置者应当拆除。设置者未及时拆除的，户外招牌载体所有权人应当予以拆除。
法条链接
《中华人民共和国行政强制法》
第三十四条行政机关依法作出行政决定后，当事人在行政机关决定的期限内不履行义务的，具有行政强制执行权的行政机关依照本章规定强制执行。
第三十七条经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定。
《上海市市容环境卫生管理条例》
第二十九条户外广告设施设置应当符合户外广告设施设置规划、实施方案和技术规范的要求。违反规定的，由城市管理综合执法部门责令改正或者责令拆除，对违反设置规划和实施方案的，处五千元以上五万元以下罚款，对不符合技术规范的，处一千元以上一万元以下罚款。
按照国家和本市有关规定确定的大型户外广告设施以及其他因结构、体量、位置等因素可能影响公共安全的户外广告设施，应当经市或者区绿化市容部门批准后设置。因举办重大活动需要设置临时性户外广告设施的，设置者应当根据技术规范制定设置方案，并报市或者区绿化市容部门批准，设置期限不得超过三十日。未经批准设置的，由城市管理综合执法部门责令拆除，并处一万元以上十万元以下罚款。
设置前款以外的户外广告设施的，设置者应当在设置前向区绿化市容部门办理备案手续。未办理备案手续的，由城市管理综合执法部门责令改正；拒不改正的，处一千元以上三千元以下罚款。
《上海市户外招牌设置管理办法》（2023年修正）
第十四条建(构)筑物所有权人(以下简称所有权人)与设置人不一致的，所有权人应当督促设置人依法设置、管理户外招牌。
设置人违反规定设置户外招牌或者未履行相关责任的，所有权人应当及时向区绿化市容部门、街道办事处或者镇(乡)人民政府报告。
第十五条（特殊情形下的拆除）设置人搬迁或者终止办公、生产经营的，应当自行拆除户外招牌。
所有权人与设置人不一致，且设置人未自行拆除户外招牌的，所有权人应当予以拆除。
三
主要举措
一是党建引领，把握“融”字。织密建强居民区组织体系，挖掘党员先锋、治理骨干，推进资源融合和队伍整合形成善治合力，把党的领导传递到基层治理的“神经末梢”，以党建引领深入推进“商居共融”，开展党建引领下的自治共治。搭建沟通协调平台，联动城管、平安办等相关职能部分，定期召开联席会议，以居民、商户的需求为导向，使街区、社区、商圈融合共生，居民、商户、单位从旁观者到参与者，推动社区治理事务协同运转，提升基层治理效能，实现让居民得便捷享服务、让商户得实惠享收益、让街区得共建享提升。
二是精细摸排，把握“准”字。结合《上海市市容环境卫生管理条例》对本市户外招牌设置准入“审批+备案”的规定，对辖区内设立的户外广告牌匾进行逐一排查，建立户外店招“一店一档”的数据档案，第一时间了解店招的设置时间、检修情况等基础信息，做到工作底数清、管理无死角，动态监管有理有据。重点查看广告牌匾是否存在螺丝松动、钢架变形、腐蚀、架体不稳等情况，将破旧过期、设置不规范、无审批手续、封堵门窗等广告牌列入整治范围，为后续的店招店牌专项治理工作打下扎实基础。
三是督促整改，把握“严”字。发挥“三驾马车”作用，分类拆除，协商共同解决治理中的难点、痛点问题。在隐患未发之时治未病，提前收集商户矛盾问题；在矛盾之初防恶化，推动已发诉求在网格内解决；在顽疾未解之时治沉疴，聚焦高频问题，汇聚多方合力，用好纠纷分级诊疗处理机制赋能解决。同时，督促商户要履行安全责任人义务，对自家店招进行自查、检测和隐患排除，引导其按照标准要求定期开展户外广告设施安全检查和维护，对存在安全隐患的广告牌匾及时加固、修复，切实消除各类安全隐患。
四是长效治理，把握“联”字。各职能部门要加大联勤联动，增强管理实效。既要各尽其职，又要加大联动。街道应强化源头管理，优化并规范店招店牌备案制度，与区级审批部门做好对接，同时引导商家签署承诺书，确保辖区内户外店招设置规范、安全；物业公司积极配合开展工作，引导商户定期自查，对设置不规范、存有安全隐患的情况，及时督促自行整改；职能部门紧抓整改落实，增强管理实效，对于法律规定强制拆除的，先责令行为人限期拆除，逾期未拆除的，由具有拆除职权的行政机关实施强制拆除；商户要自觉履行安全防范、日常保洁、门责自律等义务，对存在安全隐患或者失去使用价值的户外招牌，应当及时整修或者拆除。
小提示
物业公司应当定期检查、巡视，确保广告招牌不存在侵害他人人身、财产的风险。特别是在即将发生台风、暴雨等情况下，应当提前对公共场所的招牌进行检查、加固。
管理人应当注意对其所有、管理、使用的工作物及其搁置物、悬挂物负有管理和维护义务。
业主在发现自己权利受损时，应当第一时间拍照取证并报警。同时，根据警方的调查结果找到引起损害发生的责任主体，就赔偿问题积极协商解决。若沟通无果，则应及时通过诉讼程序维护自身利益，避免因为超过诉讼时效导致自己的损害无法得到救济。
居民在发现废旧广告牌可能引发危险的情况时，应主动联系相关部门，为社会安全贡献力量。
供稿部门|立案庭（诉讼服务中心、诉调对接中心）
文字|董霞
原标题：《社区商铺广告招牌治理指引 | 普法·赋能》